by Triệu Trần 
Bài viết này BĐS Thành Phố sẽ cung cấp và phân tích thông tin để giúp Quý Khách Hàng có thêm góc nhìn cho việc đầu tư đất nền quận 9 khi đang sở hữu căn hộ quận 2.
BĐS Thành Phố sẽ phân tích những cái được và mất về việc hoán đổi tài sản từ căn hộ chung cư quận 2 sang nhà phố đất nền quận 9. Để thuận tiện trong việc phân tích, BĐSThanhPho sẽ lấy ví dụ về căn hộ 5 tỷ tại quận 2 và đất nền quận 9 cùng mức giá trên.
Một vài dự án căn hộ chung cư quận 2 loại căn 2pn có tổng giá trị 5 tỷ như là
- Masteri Thảo Điền, phường An Phú
- Thủ Thiêm Dragon, phường Thạnh Mỹ Lợi
- Cantavil An Phú, phường An Phú
- Vista Verde, phường Thạnh Mỹ Lợi
- Homyland Riverside, phường Bình Trưng Tây
- Thủ Thiêm Sky, phường Thảo Điền
Với ngân sách đầu tư 5 tỷ anh chị sẽ mua được diện tích khoảng 80 – 100m2 cho đất nền quận 9, một vài dự án đất nền đã ra sổ đỏ có dân cư dọn về đông đúc như là
- Đất nền nhà phố Centana Điền Phúc Thành, Long Trường Quận 9
- Đất nền Việt Nhân Villa Riverside, Long Thạnh Mỹ quận 9
- Đất nền Đông Tăng Long, Long Trường Quận 9
- Đất nền Rio Grande Trường Lưu, Long Trường
- Đất nền Nam Khang Nguyễn Duy Trinh
- Đất nền VN1234, Long Phước Quận 9
Bán căn hộ mua đất nền có nên hay không?
Những lợi ích khi đang sở hữu căn hộ chung cư quận 2
Đối với căn hộ chung cư giá trị 5 tỷ tại quận 2, nếu như không trực tiếp sử dụng thì anh chị sẽ cho thuê trung bình 15 triệu/tháng, vậy lợi ích của việc sở hữu căn hộ chung cư quận 2 cho thuê như sau
- Dễ dàng và thuận tiện trong việc quản lí bất động sản
- Gà đẻ trứng vàng thu nhập ổn định đều đặn mỗi tháng
- Dễ dàng bán lại cho nhà đầu tư có cùng mong muốn mua căn hộ cho thuê
Trên đây là thuận lợi của việc cho thuê căn hộ chung cư quận 2, vậy thì đầu tư căn hộ cho thuê có bất lợi gì hay không?
Câu trả lời là có, bất lợi đó chính là sự ổn định về giá trong thời gian rất dài. Thậm chí là sẽ giảm giá khi căn hộ đã bàn giao khá lâu.
Căn hộ chung cư sau khi bàn giao sẽ không còn gia tăng giá trị quá nhiều, khai thác cho thuê là cách duy nhất để mang lại dòng tiền ổn định cho anh chị khi sở hữu.
Lợi tức bình quân cho thuê căn hộ từ 3,5 – 5%/năm là con số lí tưởng dễ dàng đạt được cho hầu hết căn hộ chung cư TPHCM.
Ở phần đầu tiên của bài viết, BĐS Thành Phố có đề cập đến thời gian đầu tư là 3 năm khi bán căn hộ chung cư quận 2 để mua đất nền quận 9. Vậy nếu chúng ta vẫn giữ căn hộ chung cư để cho thuê trong 3 năm thì sẽ có mức lợi nhuận từ 10,5 – 15%.
Vì sao lấy 3 năm là cột mốc cho thời gian đầu tư đất nền quận 9?
Có 3 lí do mà BĐS Thành Phố chọn con số 3 năm
#1 – Đại dự án khu đô thị vệ tinh Vinhomes Grand Park sẽ hoàn toàn bàn giao trong vòng 2 năm tới để tạo nên một cột mốc mới cho quận 9. Dự án căn hộ chung cư cao tầng Vinhomes Quận 9 sẽ thu hút dân cư ngày càng đông, thu hút thêm nhiều công ty lớn nhỏ và làm gia tăng giá trị của khu dân cư Vinhomes nói riêng và toàn quận 9 nói chung.
#2 – Những hạ tầng quan trọng của vùng sẽ đi vào hoạt động như Vành Đai 3, các tuyến đường huyết mạch được nâng cấp mở rộng như Nguyễn Xiển, Nguyễn Duy Trinh, Hoàng Hữu Nam, Nguyễn Văn Tăng, Đỗ Xuân Hợp. Hạ tầng hoàn thiện đồng bộ giúp tiết kiệm thời gian di chuyển từ vùng ven vào trung tâm thành phố hoặc các tỉnh thành lân cận.
#3 – Hai lý do đó là khởi nguồn cho lí do thứ 3 và đây sẽ là yếu tố then chốt giúp trí trị bất động sản quận 9 gia tăng bền vững. Mật độ dân cư ngày càng đông sẽ là yếu tố đưa bất động sản về đúng giá trị vốn có của quận 9.
Hạ tầng và mật độ dân cư sẽ đẩy giá bất động sản tăng trưởng ổn định và bền vững theo thời gian.
Giá đất nền quận 9 hiện nay có còn rẻ không để đầu tư?
BĐS Thành Phố sẽ chia đất nền quận 9 theo diện tích để làm căn cứ khi ra quyết định đầu tư
- Diện tích nhỏ 50 – 70m2 có mức giá bán từ 35 – 58 triệu/m2. Tức là với số tiền 5 tỷ anh chị có thể mua được 2 nền đất nhỏ hoặc 1 nền đất to và còn dư một chút tiền mặt
- Diện tích từ 80 – 200m2 có mức giá bán bình quân 50 – 55 triệu/m2. Như vậy, ngân sách 5 tỷ từ bán căn hộ chung cư quận 2 sẽ mua được 01 lô đất nền quận 9 có diện tích 80 – 100m2
Giá đất nền quận 9 như vậy có còn rẻ không khi mà năm 2017 giá đất quận 9 chỉ có 20 – 25 triệu/m2?
Giá bán căn hộ tại dự án Vinhomes Grand Park Quận 9 cho những phân khu mới như Beverly hay Masteri Centre Point đều từ 60 – 90 triệu/m2 tùy vào vị trí căn hộ.
Giá đất nền = Giá căn hộ
Đây là một mâu thuẫn đối với bất động sản tại TPHCM. Nơi mà hầu hết giá đất luôn cao hơn 30-50% so với giá căn hộ. Ví dụ cùng khu vực quận 2 phường Thạnh Mỹ Lợi. Giá đất nền quận 2 tối thiểu cho các trục đường chính như Trương Văn Bang, Phan Văn Đáng, Tạ Hiện, Nguyễn Thanh Sơn hay Bát Nàn đều ở mức 250 – 500 triệu/m2
Và giá căn hộ chung cư Feliz En Visa, One Verandah hay dự án hạng sang mới nhất là căn hộ Define do Capitaland đầu tư tại đường Nguyễn Thanh Sơn đều có mức giá bán từ 85 – 130 triệu/m2
Hay đất nền khu Thủ Thiêm Villa từ 100 – 180 triệu/m2 và giá bán căn hộ Thủ Thiêm Dragon trong cùng khu villa Thủ Thiêm chỉ dao động mức 55 – 60 triệu/m2
Tương tự cho các khu vực khác như đất nền Bình Trưng Tây, đất nền An Phú hoặc Thảo Điền đều có giá cao hơn nhiều thậm chí là gấp đôi so với giá căn hộ cùng khu vực.
Nên là BĐS Thành Phố định giá đất nền quận 9 vẫn còn rất rẻ so với mặt bằng chung của đất nền TPHCM cùng điều kiện hạ tầng và mật độ dân cư.
Thêm một so sánh khác đó là đất nền Hiệp Bình Chánh Thủ Đức gần TTTM Giga Mall đường Phạm Văn Đồng. Tại đây, giá đất nền Hiệp Bình Chánh cũng từ mức 75 – 120 triệu/m2 cho các đường nhỏ xe oto đi lại thuận tiện trong khu dân cư.
Qua đó, BĐS Thành Phố nhận định đất nền quận 9 vẫn còn tiềm năng tăng giá tối thiểu 30 – 50% trong vòng 3 năm tiếp theo. Tức sẽ giao dịch ở mức trung bình 90 triệu/m2 khi hạ tầng và dân cư ngày càng đông đúc.
Các tuyến đường trọng điểm mang tính kết nối vùng như Nguyễn Xiển, Hoàng Hữu Nam, Nguyễn Văn Tăng hay Nguyễn Duy Trinh và Tam Đa sẽ có mức giá bán đất nền nhà phố mặt tiền quận 9 tối thiểu từ 200 triệu/m2 trong vòng 3 năm tiếp theo.
Kết lại, căn hộ quận 2 cho thuê trong 3 năm đem về lợi tức tối đa 15% và đầu tư đất nền quận 9 trong vòng 3 năm có thể mang lại tỷ suất lợi nhuận trên vốn tối thiểu 30%.
Hi vọng những chia sẻ này sẽ giúp anh chị có thêm góc nhìn trong việc ra quyết định đầu tư hoán đổi tài sản bán căn hộ chung cư quận 2 mua đất nền quận 9.
